Lors de la mise en vente de votre bien, la première étape consiste à estimer sa valeur. Cela vous permet ensuite de fixer son prix de vente et de mettre le bien sur le marché. Pour cela, rien n’est plus indiqué que de vous faire accompagner d’un professionnel. Maîtrisant parfaitement le marché immobilier dans votre zone géographique et fort de son expérience de terrain, il sera à même de vous indiquer l’estimation immobilière et l’avis de valeur de votre bien. Mais savez-vous faire la différence entre ces deux prestations ? Elles sont, en effet, très différentes.
Plan de l'article
Définition de l’avis de valeur immobilier ?
Bien qu’appelé usuellement « estimation immobilière », l’avis de valeur est un document papier ou numérique qui synthétise de manière claire et précise la valeur d’un bien immobilier à un instant donné. Il est rédigé par un négociateur immobilier et vous permet de vous faire une idée assez précise de la valeur de votre logement en France. Pour cela, le professionnel de l’immobilier qui vous accompagne commence par visiter le logement et prendre des relevés. Il procède ensuite à une analyse du marché dans l’environnement immédiat de votre bien (présence de commerces, d’écoles, de moyens de transport, etc.). Des données techniques lui sont ensuite nécessaires pour qu’il prenne chaque point en compte. Il peut alors être amené à prendre des mesures, à collecter des documents tels que les diagnostics immobiliers déjà réalisés ou encore, les PV d’AG, titre de propriété et le pré état daté.
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Grâce à l’ensemble de ces données, l’agent immobilier rédige son avis de valeur, sur lequel est indiqué le prix estimé pour votre bien ainsi que ses principales caractéristiques (surface, localisation, etc.).
À quoi sert l’avis de valeur ?
Il s’agit d’une estimation, placée dans une fourchette d’appréciation et qui s’appuie sur l’expérience est l’objectivité de votre conseiller immobilier. Pour se positionner, ce dernier s’appuie à la fois sur la qualité et les caractéristiques de votre bien et à la fois sur l’état actuel du marché. Il connaît en effet le rapport actuel entre l’offre et la demande sur votre secteur et la volatilité des valeurs immobilières.
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Ce document d’avis de valeur n’a ainsi qu’une simple valeur informative. Vous ne pouvez en aucun cas l’utiliser pour justifier de la valeur de votre bien lors d’une succession ou d’un divorce par exemple. Il n’est jamais reconnu juridiquement. Il joue le rôle d’estimation du prix de vente et vous offre simplement un accompagnement lors du choix du prix de vente de votre bien. Il est le plus souvent réalisé gratuitement par votre agent immobilier.
L’avis de valeur est plutôt utile dans les cas suivants :
Lors de la préparation d’une future transaction immobilière,
Pour faire le point sur votre patrimoine immobilier,
Pour réaliser des démarches et des actes de gestion, comme pour assurer votre bien ou en déterminer la valeur locative,
Ou encore pour calculer les impôts dus et liés à ce bien.
Qu’est-ce que l’estimation ?
L’estimation est également appelée rapport d’expertise immobilière. Contrairement à l’avis de valeur, ce document est juridique et engage la responsabilité civile professionnelle de l’expert immobilier qui le délivre. Plus qu’une simple estimation, il s’agit ici de la valeur réelle de votre bien à un instant T. Ce prix estimé peut donc devenir la référence pour des acheteurs potentiels ou lors d’un recours en justice.
Le terme d’estimation ne doit alors être utilisé que par un expert immobilier, officiellement inscrit auprès de la chambre des Experts Immobiliers. Ce dernier s’attache ainsi à étudier avec soin votre bien pour en estimer précisément sa valeur. Pour cela, il s’appuie sur un certain nombre d’informations telles que la situation géographique du bien, ses caractéristiques, etc. Mais surtout sur ses connaissances approfondies du marché immobilier concerné.
Une fois établie, l’estimation contient de nombreuses données :
L’expert doit tout d’abord expliciter sa mission et la décrire avec précision,
Le bien doit être décrit et chaque caractéristique, détaillée,
Sa situation géographique est mentionnée,
L’expert apporte ensuite son appréciation et met en avant les aspects qualitatifs du bien concerné,
Une étude de marché accompagne également cette estimation,
Ainsi que les différents termes de comparaison,
Une fois ces données connues, l’expert apporte alors son estimation avec le montant qu’il a évalué,
Il donne enfin ses conclusions à propos du bien.
Le document se termine avec les différentes annexes qui sont ici pertinentes.
Sachez par ailleurs que cette estimation devient payante et qu’elle doit impérativement s’accompagner d’un ordre de mission, que vous aurez au préalable signé. Ce dernier indique la mission confiée à l’expert immobilier et son champ d’investigation.
L’estimation, à quoi sert-elle au juste ?
Si l’avis de valeur vous permet d’obtenir une évaluation du prix de votre bien, particulièrement utile pour choisir votre prix de vente par exemple, l’estimation, elle, a plutôt une vocation juridique. On la requiert le plus souvent lors d’un divorce ou d’une séparation ou lorsqu’une liquidation de communauté patrimoniale est envisagée.
Elle est également utile lors d’une succession (avec partage successoral ou non) ou lors d’une donation-partage. De même, une sortie de communauté ou d’indivision, ou encore une cession de parts sociales de SCI nécessitent toujours la création d’une telle estimation.
D’autres cas particuliers peuvent nécessiter de recourir à un expert immobilier (h3)
Lors du dépôt de garanties bancaires pour prêts,
Lors de la déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune,
Lors de votre déclaration fiscale, etc.
Ce document, officiel, vous est constamment envoyé en courrier recommandé avec avis de réception, contrairement à l’avis de valeur qui peut être envoyé par mail.
